Функции Технического заказчика в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС)
Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет понятие Технический заказчик следующим образом:
Технический заказчик – это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика выполняет следующие функции:
- заключает договоры
— о выполнении инженерных изысканий,
— о подготовке проектной документации,
— о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства;
- подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;
- предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
- утверждает проектную документацию;
- подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
- осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.
Очевидно, что в строительном процессе Технический заказчик играет важнейшую роль, представляя и защищая интересы Застройщика, организуя весь инвестиционный процесс, обеспечивая всех участников этого процесса необходимой договорной и технической документацией и контролируя выполнение подрядчиками всех работ.
Основная задача Технического заказчика – обеспечить для Заказчика строительство объекта недвижимости с надлежащим качеством, в кратчайшие сроки и за минимальные средства.
Задача Технического заказчика в индивидуальном жилищном строительстве – точно такая же, с той только особенностью, что частный застройщик не защищён таким количеством обязательных для исполнения законодательных и нормативных процедур и регламентов, как корпоративный застройщик.
Защита Техническим заказчиком исключительно интересов Застройщика гарантируется принятым у нас Ключевым принципом оказания услуги — запрет конфликта интересов: Технический заказчик не может выполнять для Застройщика работы, контроль за которыми входит в компетенцию технического надзора (строительного контроля), и не может состоять в коммерческих отношениях с подрядными организациями, участвующими в данном проекте.
Технический заказчик представляет интересы Застройщика на следующих этапах строительства индивидуального дома:
- инженерные изыскания;
- архитектурно-строительное проектирование;
- строительство;
- гарантийное обслуживание;
- постгарантийное обслуживание.
1.Инженерные изыскания
— подготовка технического задания на выполнение геологических и геодезических изысканий;
— организация выполнения геологических и геодезических изысканий;
— приёмка технических отчётов по геологическим и геодезическим изысканиям;
— передача отчётов проектной организации.
2.Архитектурно-строительное проектирование
— подготовка технического задания на проектирование (в том числе с разработкой энергетического паспорта дома в составе раздела «Энергоэффективность» и инструкции по эксплуатации дома);
— организация конкурса по выбору проектной организации;
— подготовка договора на проектирование;
— контроль за проектированием;
— проверка (экспертиза) разработанной проектной документации (стадии «проектная документация» и «рабочая документация»).
3.Строительство:
Выбор подрядчиков (юридические лица)
– подготовка конкурсной документации для выбора подрядчика;
– проведение конкурса (в том числе оценка участников конкурса по квалификации и портфолио);
– проверка фактической реализации ранее выполненных проектов победителя конкурса (плюс проверка выполненных проектов второго и третьего мест);
– подготовка предложений для Заказчика по заключению договоров подряда.
Выбор подрядчиков (бригады)
– подготовка документации для выбора подрядчика;
– проведение отбора подрядчиков;
– проверка фактической реализации ранее выполненных проектов соискателями подрядов;
– подготовка предложений для Заказчика по заключению договоров подряда.
Технический надзор и строительный контроль за строительством
- Строительство фундамента
- Строительство дома из дерева (оцилиндрованное бревно, профилированный брус, клеёный профилированный брус, деревянный каркас):
– проверка изготовленного домокомплекта на производстве перед отгрузкой на строительную площадку;
– контроль выполнения подрядных работ на соответствие проектной документации и строительным нормам и правилам;
– ведение журнала скрытых работ;
– контроль сдачи объекта ИЖС Заказчику;
– возврат подрядчикам излишних строительных материалов с вычетом их стоимости при расчётах с Заказчиком;
- Строительство дома из иных материалов стен
- Строительство внешних инженерных сооружений
- Устройство внутренних инженерных сетей
- Отделочные работы
- Пуско-наладочные работы
- Организация подготовки комплекта исполнительной и финансовой документации по всем видам выполненных работ
- Организация подготовки паспорта дома