Лохотрон по имени «апартаменты»

Старовойтов А.С.

(отраслевой журнал «Строительство», № 9, 2016)

 

Москва 2014

В московском метрополитене в эпоху громких судебных процессов по делам многочисленных финансовых пирамид типа «МММ» каким-то юмористом был расклеен стикер со следующим афоризмом: «В России нет такого обманутого вкладчика, которого нельзя обмануть еще раз».

К чему это я?

А к тому, что на наших глазах разворачивается второй акт народной драмы под названием «обманутые дольщики».

Первый акт стартовал в начале 90-х годов прошлого века, когда строители остались практически полностью без бюджетных заказов и вынуждены были переквалифицироваться в начинающих российских «девелоперов»/застройщиков. Тогда в чью-то девелоперскую голову пришла «блестящая» идея хорошенько потрясти народонаселение. Сравнительно честных способов такой тряски тогда было мало и были они беспокойные, и придумали новую, до гениальности простую и спокойную историю – долевое строительства кота с мышкой. Схема такая: получив какие-либо права на застройку земельного участка (иногда очень сомнительные), застройщик сразу же включал «пылесос» и начинал сосать с первичного финансового рынка самый дешевый ресурс – деньги населения, подписывая с эти самым населением мало кому из них понятные договоры долевого участия. Названия договоров были самые разные, а лукавая суть – одинаковая. Лукавство (это мягко говоря) заключалось в том, что застройщик получал беспроцентное финансирование, к тому же не облагаемое налогом на добавленную стоимость (по законодательству такие договоры относятся к договорам простого товарищества, т. е. являются формой совместного рискового инвестирования), и при этом не имел практически никаких обязательств, а гражданин был твердо уверен, что он подписал договор покупки квартиры, но в несколько непривычной форме.

Массовый правовой нигилизм населения принял такие гигантские размеры, что мне однажды представитель крупной риэлтерской компании рассказывала, как к ним пришел «крутой товарищ» с чемоданом наличности в сопровождении юриста и охранника, пять минут вертел договор, потом заплатил за два этажа квартир в доме, где не было ещё даже фундамента, и спросил: «А вы меня не обманете?».

Разворачивалась эта эпопея при молчаливом наблюдении властей, которые должны были по должности понимать, какие могут быть у всего этого последствия, но очень долго ровным счетом ничего не предпринимали. Это и понятно: как правило, региональный административный ресурс контролировал основных региональных застройщиков, а прибыли в таком «бизнесе» были астрономические.

И только через десять лет, в начале этого века, когда уже невозможно было не замечать тысячи случаев естественного или искусственного банкротства застройщиков и когда доведенные до отчаяния обманутые люди начали перекрывать федеральные трассы и захватывать пустые дома, былпринят знаменитый 214-ФЗ – федеральный закон от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …».

Многим специалистам тогда было очевидно, что такой способ привлечения денег населения в строительство надо убивать как класс, но строительное лобби в исполнительных и законодательных органах власти было очень сильно и 214-ФЗ состоялся. Ряд проблем в будущем закону решить удалось, хотя, конечно же, появилось множество обходных путей, по которым быстренько пошли многие расторопные и продвинутые «предприниматели».

Но до сих пор в стране плачут от бессилия и злости тысячи бездомных «обманутых дольщиков» (они так теперь официально называются), создаются многочисленные серьезные комиссии (и даже депутаты различных дум в них участвуют), зарабатываются политические репутации и капиталы (и, наверное, не только политические), тратятся бюджетные деньги – короче, святая задача помощи несчастным бездомным прочно пополнила список добрых дел народной власти.

Теперь о втором акте той же драмы.

«Случилось мне сидеть в тамошнем допре…»
(«Золотой теленок»)

Случилось мне год назад проверять дипломы нескольких дипломников одного из российских строительных вузов. В дипломах студенты должны были выполнить полный анализ какого-либо инвестиционного девелоперского проекта.

В одном из дипломов таким проектом был «административноразвлекательный комплекс» в Москве. Разрешенное использование земельного участка, на котором комплекс строился, не допускало жилищного строительства, а в списке помещений проекта я неожиданно обнаружил нечто под названием «апартаменты». Что это такое, в проекте не разъяснялось, но из контекста можно было понять, что эти помещения собирались продавать для постоянного проживания людей.

Так как такая «новация» никак не укладывалась в нормы жилищного законодательства, а разбираться времени не было (срок защита диплома поджимал), пришлось заставить дипломницу каленым железом выжечь из текста диплома все эти апартаменты, заменить в составе проекта диплома этот блок зданий на блок жилых домов и существенно изменить описание инвестиционного проекта. В итоге диплом был защищен, а я про апартаменты забыл.

Но совсем недавно о них напомнила знакомая, которая попросила проконсультировать сына, уже готового нести деньги для срочной покупки стометровых апартаментов в районе Водного стадиона в пяти минутах от метро по очень привлекательной цене – на 20 процентов дешевле квартир в этом же районе.

По словам знакомой, эти самые апартаменты в комплексе из четырех двадцатиэтажных домов разлетались как горячие пирожки и в продаже остались считанные экземпляры. Ещё бы: престижный и чистый район, метро под боком, свой спортивный центр!

Пришлось залезть в интернет.

Оказалось, что «апартаменты» несколько лет уверенной проступью шагают по стране. И это уже не несколько уникальных «золотых» пентхаузов площадью тысяча квадратных метров в Москва-Сити, которые их состоятельным владельцам нет нужды использовать для проживания, а вполне себе массовые кварталы зданий в разных районах Москвы и в некоторых других российских городах, в которых по архитектурным и планировочным характеристикам проектируются фактически квартиры, но называются они в проектных декларациях и в проектной документации «апартаменты».

Причем практически все застройщики уверяют, что проекты полностью соответствуют требованиям закона 214-ФЗ, все договоры с гражданами регистрируются в установленном порядке и т.п.

Вот несколько первых попавшихся примеров таких проектов прямо с сайтов.

1. Комплекс (жилой квартал) «Флотилия» в Москве, ул. Ляпидевского, вл. 1. По проектной декларации это «Многофункциональный, спортивно-оздоровительный, административно-социальный комплекс, 1-я очередь», сайт http://www.flotiliya.com/.

 

 

Застройщик – ОАО «Мосфундаментстрой №1». Учредитель застройщика – ЗАО «МФК «ГРАС» – владеет 100% долей в уставном капитале Общества.

Как почти всегда случается в таких проектах, «в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, Застройщик не принимал участие в строительстве объектов недвижимости». Как правило это означает, что специально для строительства этого объекта создана (или куплена) «нулевая» фирма-ширма с минимальным размером уставного капитал, которая никогда ничего не строила, но через которую реальному застройщику очень удобно решать все налоговые, финансовые и имущественные вопросы.

Генеральный подрядчик – общество с ограниченной ответственностью «Монолит Центр».

Проект состоит из четырех 29-этажных зданий, в которых находится 407 апартаментов площадью от 56 до 159 м2, и подземной автостоянки на 705 машиномест.

По проектной декларации апартаменты в корпусах 1 и 3 названы «помещения административно-делового назначения» (открытой планировки), а в корпусах 2 и 4 – «помещения торгово-бытового назначения (места временного проживания, апартаменты)».

Стоимость одного м2 апартаментов составляет 128 – 160 тыс. рублей.

2. Комплекс «Водный» в Москве, ул. Головинское шоссе, вл. 5. По проектной декларации – «Многофункциональный комплекс, 2-я очередь», сайт http://vodny2.ru/.

 

 

Застройщик – ООО «Жилищная корпорация» (структура MR-Group). Учредитель застройщика – Далласвуд Холдингс лимитед (Dallaswood Holdings limited) – владеет 100 % долей в уставном капитале Общества.

Опять «в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, Застройщик не принимал участие в строительстве объектов недвижимости».

Генподрядчик – закрытое акционерное общество «Ренейссанс Констракшн». Проект состоит из пяти 26-этажных зданий с 1-3-х комнатными апартаментами площадью от 40 до 100 м2, объединенных общей подземной трехуровневой автостоянкой.

Общее количество апартаментов в пяти корпусах – 1496. Стоимость одного м2 составляет 125 – 155 тыс. рублей.

3. Жилой комплекс «Фили-Град» в Москве, район Филёвский парк, Береговой проезд, владение 5. По проектной декларации – «Многофункциональный комплекс, 1-я очередь», сайт http://fili-grad.ru/.

 

 

Застройщик – ЗАО «Фили-Девелопмент» (структура MR-Group).

Учредитель застройщика – Bellarlane Holdings limited – владеет 100 % долей в уставном капитале Общества.

Как всегда, «в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, Застройщик не принимал участие в строительстве объектов недвижимости».

Генподрядчик – закрытое акционерное общество «Ренейссанс Констракшн».

Проект состоит из шести разновысотных секций (15-18-21-23-31 этажей), в которых находится 1288 маленьких апартаментов свободной планировки (в большинстве площадью от 35 до 70 м2) и 260 таких же небольших квартир (площадью от 43 до 90 м2), и подземной автостоянки на 705 машиномест.

Стоимость одного м2 апартаментов составляет 130 – 170 тыс. рублей.

4. Городской квартал «ВТБ Арена Парк» на Ленинградском проспекте Москвы, владение 36. По проектной декларации – Многофункциональный общественный комплекс ВГК, входящий в состав комплекса, состоящего из Многофункционального центра и указанного объекта, сайт http://www.vtb-arena.com/.

 

 

Застройщик – ЗАО «Управляющая компания «Динамо».

Учредители застройщика – ОАО Банк ВТБ (74,9999%) и общественногосударственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» (25,0001%).

Естественно, что «в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, Застройщик не принимал участие в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Российской Федерации».

Генподрядчик – компания «Codest International S.r.l.», Италия.

Проект состоит из шести разновысотных корпусов (12-25 этажей), в которых находится 1002 апартамента свободной планировки, и трехэтажный подземный паркинг на 1400 машиномест.

Стоимость одного м2 апартаментов – 240 — 500 тыс. рублей.

5. Комплекс «Салют» в Санкт-Петербурге, Московский район, Дунайский пр., участок 1. По проектной декларации – многофункциональный культурно-досуговый центр: этап 2. Гостиничный комплекс, состоящий из двух зданий, и многофункциональный культурнодосуговый центр: 3 этап: Гостиница с выставочной галереей, сайт – http://salut-apart.ru/.

 

 

Застройщик – ООО «Инвестиционная компания «Пулковская», г. Санкт-Петербург.

Учредитель застройщика – физическое лицо, обладающее 100% голосов в органе управления общества.

Редкий случай, когда застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, принимал участие в строительстве многофункционального культурно-досугового центра в составе автовыставочного комплекса «Мерседес-Бенц» и автовыставочного комплекса «Порше» в Санкт-Петербурге.

Генподрядчик – ЗАО «Союз-строй». Комплекс состоит из двух одинаковых отдельно стоящих 16-ти этажных зданий, в каждом из которых находится 300 жилых номеров (апартаментов) площадью от 23,8 до 55,8 м2, и одного отдельно стоящего 15- ти этажного здания с 364 номерами площадью от 21,8 до 37,2 м2.

Стоимость одного м2 апартаментов – 77 — 100 тыс. рублей.

Что такое эти самые «апартаменты», каждый приведенный выше проект трактует по своему, или, что точнее, посетители сайтов понимают, как могут.

В проектных декларациях проектов «Водный» и «Фили-Град» честно написано, что апартамент – это нежилое помещение гостиничного типа. Уже легче – раз нежилые помещения, то с жилищным законодательством к ним подходить не надо.

В буклете, размещенном на сайте проекта ВТБ Арена Парк, эти чудесные помещения называются то квартирами, то апартаментами. Тут уже непонятно – надо определиться, это проза, или стихи (как у Мольера).

В отделе продаж комплекса «Флотилия» мне бодро сообщили, что разница апартаментов под названием «помещения административноделового назначения» и апартаментов под названием «помещения торговобытового назначения (места временного проживания, апартаменты)» состоит в том, что первые покупатель никогда не сможет перевести в жилые помещения, а вторые сможет перевести легко либо сам, либо с помощью МФК «Грас» за вполне умеренную плату!

Вот это здорово! Так много нового узнаешь при общении с нашими отделами продаж, что начинаешь сомневаться, все ли новации в жилищном законодательстве успеваешь отслеживать.

Задавать более подробные вопросы девушке на другом конце телефонной линии я не стал – она и так старалась от меня избавиться, когда поняла, что я не покупатель (на чьи уши можно вешать развесистую клюкву) и задаю странные вопросы с вполне злобной целью.

На сайте проекта Салют в описании этой самой гостиницы сказано, что в каждом корпусе есть столько-то жилых номеров (апартаментов). Правда, что такое «жилой номер», сайт утаивает, но само слово «жилой» греет душу.

Вообще, сайт этого проекта оказался весьма информативным. Его авторы поставили перед собой благородную задачу просвещения населения и сообщили ему, что апартаменты появились на рынке недвижимости не от хорошей жизни, а потому, что «количество готовых для застройки участков сокращается, а процедура согласования новых жилищных проектов значительно усложнилась. В ближайшее время городские власти собираются обязать застройщиков возводить за свой счет объекты социальной инфраструктуры, что неминуемо приведет к росту цен на квартиры». Кто бы мог подумать?

Далее, совершенно ничего не утаивая от своего народа, авторы сайта сообщают, что «юридически апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Согласовать такой проект застройщикам гораздо проще, чем проект строительства жилого дома. При этом выбор участков, пригодных для строительства, – гораздо больше. При строительстве апартаментов не выдвигаются требования по обеспеченности социальными объектами, что позволяет инвесторам сократить собственные расходы и существенно снизить стоимость для покупателей. Поэтому разница в ценах на апартаменты и квартиры с аналогичными характеристиками может достигать 30%.». Вот, оказывается, где собака порылась!

Дальнейшее изучение Интернета на тему апартаментов показало, что в сети кроме массовых радостных и красочных предложений апартаментов есть и вполне грамотные и тревожные экспертные материалы, достаточно подробно разбирающие это новое на рынке недвижимости явление. Например, адвокат Артем Сидоров на портале «Недвижимость и право» разместил материал под заголовком «Апартаменты или квартира?» (http://www.realtylaw.ru/clauses/2013/03/03/clauses_1276.html), в котором точно и коротко описал основные минусы и засады для покупателей «апартаментов в российском исполнении».

Так что нельзя сказать, что покупателям апартаментов негде получить информацию о том, во что они вляпываются – материала вполне достаточно, если не лениться и сначала думать, а потом тратить.

Я сам неоднократно останавливался в апартаментах во время поездок за рубеж. Иногда это были номера с кухней (кухней-нищей, кухонной секцией) в специальных апарт-отелях, где не предусмотрены рестораны и бывают (и то не везде) только достаточно скромные завтраки. Чаше же это были просто квартиры в жилых домах, где один или несколько подъездов в жилом доме использовался для временного проживания гостей и туристов. В таких случаях у меня был собственный ключ от парадного и зачастую никакого «ресепшн» не было вообще – я входил в дом так же, как местные жители.

В таком проживании есть как свои плюсы – дешевле, просторные номера, полное погружение в местную среду, так и минусы – к такому проживанию надо приспособиться, так как самому приходится покупать продукты, самому готовить, самому думать о безопасности вещей, оставляемых в номере и т.п.

Какой юридический статус имеют эти апартаменты по местному законодательству, я никогда не задумывался. Думаю, там все в порядке с законом.

А что такое апартаменты в России, попробую сформулировать. И подозреваю, что с законом у нас есть проблемы.

Итак.

1. Земельные участки, на которых проектируются и строятся здания с апартаментами, нигде не имеют вида разрешенного использования «жилищное строительство». Соответственно, строиться на них может что угодно, но только не жилье. И даже если случится невозможное и кто-то решится или разрешит изменение вида разрешенного использования, то это процесс очень непростой и длительный.

2. Процессы оформления исходно-разрешительной документации, получения технических условий на присоединение к инженерным коммуникациям и согласования предпроектной документации для жилых зданий и для зданий нежилых очень сильно отличаются. При подготовке документации по планировке территории для размещения жилых домов, а тем более жилых кварталов, застройщик обязан продумать, где будущие жильцы получат поликлиническое обслуживание, где будут обеспечены по нормам местами в больнице, куда дети будут ходить в детские сады и школы. Все эти вопросы согласуются с местными администрациями, так как ответственность за обеспечение населения объектами социальной инфраструктуры лежит именно на этих саамы администрациях. Однако в подавляющем большинстве случаев, особенно в крупных городах при уплотнительной застройке, емкости существующих больниц, школ и детсадов перегружены и новых клиентов не принимают. И тогда девелопер договаривается с городом, кто, как и за чей счет будет строить эти объекты социалки. Достаточно часто эти затраты «ложатся» на проект – то есть строит их девелопер (чаще полностью за свой счет, реже с частичным привлечение средств города или иных ресурсов) и стоимость добавляет к стоимости квадратного метра недвижимости. В случае апартаментов этих затрат нет, но и мест в поликлиниках, школах и детских садах тоже нет. К кому потом будут обращаться с жалобами новые жильцы района, если их в этих поликлиниках и школах не ждали? И даже если у семьи или у ребенка есть прописка в другом районе, то учреждения этого района их «переварить» физически не смогут.

Как следствие повысится стоимость обслуживания в детских садах, возникнут предпосылки для создания платных образовательных и медицинских учреждений, которые, как и введение платы за парковку автомобилей в центре Москвы, могут создать только иллюзию решения вопроса. Все это в целом снижает качество жизни населения.

3. Процессы проектирования и последующего согласования проектной документации для жилых зданий и для зданий нежилых также радикально отличаются. При проектировании жилых домов проектировщик обязан выдержать все нормативные требования к жилым зданиям и к жилым помещениям (квартирах) в них – а это многочисленные СНиПы, СанПин и т.п. Включаются требования о недопущении размещения жилых зданий в санитарно-защитных зонах промышленных и других объектов, нормативы по инсоляции, предельному шумовому загрязнению, нормативы по размещению площадок для отдыха населения, автостоянок.

И соблюдение всех этих нормативов будут в лупу рассматривать эксперты при прохождении проектом государственной или негосударственной экспертизы.

В случае проектирования нежилых зданий коммерческого использования большая часть этих требований не применяется, и, соответственно, экспертиза проходи легче и быстрее.

Из всего сказанного очевидно, что в случае проектов «апартаментов» застройщик имеет грандиозную экономию средств и времени (что тоже экономия средств).

Маленькая часть этой экономии в рекламных целях может быть «достанется» покупателю, которому декларируются сниженные стоимости по сравнению с ценами на жилье. Хотя и здесь сплошное лукавство (точнее – надувательство): эти объекты – квартира и апартаменты – невозможно сравнивать, они в разных товарных корзинах. Это все равно, что сравнивать легковые автомобили и коммерческие малолитражки: грузовичок Renault Kangoo Fourgon (в который при желании можно запихнуть пять человек – до ближайшего полицейского) на 15-20 процентов дешевле пятиместной легковушки Renault Kangoo – ну что из того? Кому в здоровую голову придет идея возить свою семью в грузовом отделении автомобиля? А в нежилые апартаменты люди у нас лезут даже с детьми, рассекая при этом ушами воздух на лету! Так торопятся схватить «выгодное предложение»!

Часть экономии застройщика, безусловно, уходит на «откаты», а большая часть оседает на разнообразных счетах девелоперов и иже с ними.

Но ни копейки опять не осядет на счетах страховых фондов, в которых могут быть застрахованы прямые и косвенные риски людей, попадающих в мясорубку этого процесса.

Сложившуюся ситуацию я обсуждал и с депутатом Государственной думы, и с депутатом Московской городской думы, и с высокопоставленным чиновником московского правительства. Общее мнение едино – это форменное безобразие, которые будут иметь печальные последствия.

Но на вопрос «что же делать?» – ответа нет.

А пока все знают и ничего не делают, можно завершить мой краткий анализ так: в современном российском исполнении «апартаменты» – это новая большая афера на рынке недвижимости. Выбирать выражения здесь не приходится, так как факты лежат на поверхности. Да и слово «афера» достаточно точно характеризует описанное явление, так как в переводе с французского слово affaire – недобросовестное, мошенническое предприятие, добывание денег посредством обмана.

Какие я вижу возможные варианты развития складывающейся ситуации. Их два – позитивный и негативный.

Вариант позитивный: строительство домов заканчивается благополучно и дольщики получают свои оплаченные нежилые апартаменты.

Допускаю, что какая-то часть покупателей апартаментов делает такое приобретение вполне осознано и не собирается в этих помещениях жить постоянно: будут использовать как городскую квартиру для временного проживания или будут сдавать как гостиничный номер. Удачи им!

Но подавляющее большинство семей будут в апартаментах жить постоянно, и рано или поздно перед ними встанут вопросы постоянной прописки, прикрепления к учреждениям здравоохранения и образования, наследования или переоформления прав собственности. И обязательно все громче поднимется вопрос о переводе таких помещений в категорию жилых. И это будет очень неприятная ситуация как для людей, так и для местной власти: по закону такой перевод невозможен, а люди уже перекрывают дороги.

Единственный вариант, при котором ситуация может разрешиться к всеобщему удовлетворению – это «апартаментная амнистия»: при подведении результатов реализации очередного этапа какой-нибудь государственной жилищной программы вдруг неожиданно выяснится, что поставленные высокие цели по вводу жилья в квадратных метрах на душу населения никак не достигаются даже с помощью дачной и садовой амнистий и прочих чудес, и тогда может быть принято мудрое решение о массовом переводе апартаментов в жилые помещения. Тем более, что апартаменты больше похожи на постоянное жилье, чем многие дачные домики. И будет всем нам счастье!

Признаки такого варианта развития событий уже возникли на горизонте Минстроя России с подачи одного из ведущих регионов страны.

Вариант негативный: проект «зависает» на какой-либо стадии по любой объективной или субъективной причине или застройщик примитивно «сваливает», прихватив денежки и наплевав на 214-ФЗ.

Что в итоге справедливое государство должно помочь вернуть обманутым избирателям? «Кирпичи? Нет, не кирпичи!», как говорил гениальный Райкин. «Квартиры? Нет, не квартиры!». Апартаменты! «А что это?» — спросит чиновник. «А это то, мы и сами не знаем что», — ответят дольщики, – «но, типа, чтобы жить».

Не до смеха тогда будет всем.

Что делать?

1. Законодательно полностью остановить саму возможности возникновения таких угроз в будущем – иначе за апартаментами могут возникнуть другие перевертыши (наш девелопер изворотлив невообразимо).

2. На государственном уровне провести однозначную информационную кампанию по разъяснению отношения власти к таким сделкам: покупатели должны понять перспективы приобретения такой недвижимости и услышать от власти, что никакого перевода в жилые помещения никогда не будет, а застройщики обязаны прекратить безответственно «лохотронить» людей на сайтах и в отделах продаж вплоть до административной и уголовной ответственности.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *