Зачем нужен Технический заказчик в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС)
Строительство индивидуального жилого дома любого размера – такой же сложный в организационном и техническом отношении процесс, как и строительство многоквартирного жилого дома или офисного здания.
Однако, если в так называемом «индустриальном» домостроении все отношения корпоративного Застройщика с участниками строительного процесса выстраивает специальное лицо – Технический заказчик, то для частного Застройщика в действующем законодательстве намеренно упущена необходимость участия Технического заказчика в индивидуальном жилищном строительстве, и это в большинстве случаев приводит к увеличению сроков и стоимости строительства домов и к снижению их качества!
В соответствии с Градостроительным кодексом индивидуальный Застройщик «избавлен»
- от необходимости выполнять на своём участке инженерные изыскания (геологические, геодезические),
- от необходимости разрабатывать проектную документацию и проходить её экспертизу,
- от необходимости разрабатывать рабочую документацию, по которой ведётся непосредственное строительство,
- от обязательности привлечения профессиональных подрядчиков для проектирования и строительства, полномочия и квалификация которых подтверждаются участием в саморегулируемых строительных и проектных организациях.
Даже такая важнейшая функция, как «строительный контроль», который должен проводится в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, подрядчиками в индивидуальном строительстве, как правило, не выполняется, а выполнить его самому частному Застройщику практически невозможно!
Произошло это потому, что законодатели в отношении индивидуальных застройщиков — физических лиц поставили и реализовали благородную вроде бы задачу – снизить количество и стоимость административных барьеров и максимально упростить процедуры строительства.
Это, может быть, в некоторых случаях оправдано для ситуаций, когда строительство частного дома ведётся хозспособом, то есть самим застройщиком. Но подавляющее большинство частных застройщиков обращается за строительными услугами к подрядчикам (бригадам или юридическим лицам), которые используют законодательные освобождения в целях максимального обогащения, не заботясь особенно о качестве построенного объекта и затратах заказчика.
В итоге, в условиях законодательных послаблений индивидуальный застройщик получает следующие «мины замедленного действия»:
- инженерные изыскания (как минимум геология и геодезия), необходимые проектировщику для грамотной подготовки проектной документации строительства, не проводятся, и в итоге разработчики проекта, не имея информации по грунтам, проектируют фундаменты с кратным запасом несущей способности, что оборачивается для Застройщика кратными расходами. А для «нормального», многоэтажного строительства в законе написано, что «подготовка проектной документации, а также строительство в соответствии с такой проектной документацией не допускаются без выполнения соответствующих инженерных изысканий».
- проектная документация частного дома разрабатывается в сокращённом, совершенно недостаточном виде (несколько десятков листов фасадов и поэтажных планов в лучшем случае), что впоследствии вынуждает строителей выполнять ответственные узлы и элементы дома «как умеют», а не «как в проекте». Очевидно, что и проверить соответствие строящегося дома проектной документации Заказчик не может, так как проекта у него просто нет!
А по закону в состав проектной документации объектов капитального строительства включается 12 важнейших разделов, в том числе архитектурные решения, конструктивные и объёмно-планировочные решения, сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, проект организации строительства, смета.
Более того, кроме так называемой «проектной документации», которая проверяется в экспертизе, разрабатывается ещё и «рабочая документация», в которой уже для строителей детализируются все необходимые процессы, узлы, спецификаций материалов и т.д.
- экспертиза проектной документации на соответствие требованиям регламентов безопасности зданий и сооружений не проводится, а это означает, что проект Вашего дома не проверяет НИКТО! В условиях отсутствия необходимости экспертизы проекты домов могут выполняться архитекторами, не имеющими необходимой квалификации, да и вообще не архитекторами. А безопасность дома для частного застройщика – тоже не бесполезное понятие!
- строители, выходя на площадку строительства индивидуального дома без нормальной рабочей документации, строят дом по привычным для этой конкретной бригады техническим и технологическим решениям – как умеют. И строительные материалы применяются привычные, а не лучшие, которые должны быть проекте. По ходу работ строители всегда будут «оптимизировать» дом, предлагая «более надёжное и грамотное решение», которое всегда будет значительно дороже предыдущего.
Для того, чтобы избежать все описанные ранее неприятности, целесообразно процесс строительства индивидуального дома привести в соответствие с Градостроительным кодексом – и этого закон не запрещает. Для этого частному застройщику прежде всего имеет смысл пригласить себе в помощь Технического заказчика – «юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию …».
Фактически, Технический заказчик профессионально будет представлять интересы частного Застройщик на всех этапах реализации строительного проекта – от получения необходимых согласований и исходно-разрешительной документации и до ввода дома в эксплуатацию.
И что очень важно: по Закону Технический заказчик для выполнений своих функций ДОЛЖЕН быть членом саморегулируемых организаций в строительстве, проектировании и инженерных изысканиях, то есть должен соответствовать профессиональным и квалификационным требованиям строительного сообщества.
Работа Технического заказчика оплачивается Застройщиком. Но затраты на услуги Технического заказчика, как правило, в разы меньше незапланированных расходов, которые Застройщик несёт, отдавая свой проект на волю безбрежного рынка.